卖房前把这五份材料备齐，签约能快一周

二手房交易里最可惜的情况，是买卖双方都谈好了，却因为一份材料没备齐，硬生生拖上一两周。下面五类材料建议在挂牌前就准备好。

一、不动产权证书（房产证）

核对这些信息：权利人姓名、共有情况、房屋坐落、建筑面积、权利性质。重点看是否有抵押登记记载——有抵押的房子不是不能卖，但需要先解押或做带押过户，这一步要提前规划资金。

二、身份证明与婚姻状况证明

• 已婚：需要配偶同意出售的书面证明。婚后取得的房产通常属于夫妻共同财产，单方签字可能被认定为无效。
• 离婚：离婚协议或判决书中关于房产归属的约定，必须是能直接认定归属的版本，含糊表述会引出纠纷。
• 继承取得：继承权公证书或法院文书，以及原产权人的死亡证明。

三、原始购房凭证

包括购房合同、契税发票、增值税发票。这些在计算满五唯一等税费优惠时是直接依据，也影响买家的购房成本测算。发票丢了不等于不能证明，但补办要跑税务，不如提前找出来。

四、贷款与抵押相关文件

如果房子还有按揭：贷款合同、近期还款明细、银行联系方式。提前联系银行确认提前还款的预约周期与违约金，不同银行差别很大，有的需要提前一个月预约。

五、房屋现状说明

这部分不是官方材料，但强烈建议自己先整理一份：

• 房龄、上次装修时间、水路电路改动情况
• 有无渗漏、开裂历史，是否修过、怎么修的
• 物业费、水电燃气、供暖是否有欠费
• 家具家电是否随房出售，列个清单

买家问到时能答得清楚，是建立信任最快的方式。相反，含糊其辞会让人怀疑房子有隐性问题。

经验之谈：把以上材料扫描成一套 PDF，按类别命名。不管最后和哪家成交，这套材料都要反复用，早整理早省事。

顺带说一句关于租约

如果房子正在出租，需要提前确认租约剩余期限，以及承租人是否行使优先购买权。法律上承租人享有优先购买权，这个环节跳过，后面容易产生纠纷。